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深汕特別合作區(qū)房子有投資價值嗎？

深汕合作區(qū)是典型的“飛地經(jīng)濟”。飛地經(jīng)濟”是指兩個相互獨立、經(jīng)濟發(fā)展存在落差的行政地區(qū)打破原有行政區(qū)劃限制，通過跨空間的行政管理和經(jīng)濟開發(fā)，實現(xiàn)兩地資源互補、經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的一種區(qū)域經(jīng)濟合作模式。

飛地經(jīng)濟的鼻祖是1994年新加坡與中國共建的蘇州工業(yè)園區(qū)，2016年官方統(tǒng)計的蘇州工業(yè)園區(qū)GDP達到了2150億元，這數(shù)字如果沒有水分的話，可以說是一個很成功的飛地經(jīng)濟的案例了，要知道深圳的龍華區(qū)2016年GDP總量才1857.67億元。但是除了蘇州工業(yè)園區(qū)，這些年國內成功的飛地，真的是少之又少，甚至有些合作動議僅停滯在醞釀階段。究其原因，不外乎飛地經(jīng)濟還是個處于探索階段的經(jīng)濟模式，僅有個別成功案例，并沒有形成在全國范圍內可復制推廣的細則經(jīng)驗，具體表現(xiàn)在以下方面：

（1）飛地經(jīng)濟合作缺乏統(tǒng)一的頂層設計。“經(jīng)濟飛地”管理機構的權能定位、合作雙方的組織協(xié)調機構，權責劃分、合作過程中爭議的解決機制以及合作雙方的收益劃分等方面沒有詳細的法律法規(guī)層面的規(guī)定。

（2）飛地經(jīng)濟主要由地方政府主導,市場化運作特征不明顯。地方政府的過多介入會引發(fā)一系列問題:一是在地方政府進行合作與協(xié)商的過程中,往往會要求相互之間行政級別的對等,否則合作很難進行；二是這種合作往往會由于地方政府負責人的變化而缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性。

（3）合作雙方的“硬環(huán)境”與“軟環(huán)境”不能有效對接.飛出地的市場及法治意識比飛入地強。如果雙方在“軟件”與“硬件”上存在很大的差距而不能有效形成無縫對接,就會為合作增加無形的交易成本,甚至還可能導致一些動議無法順利實施。

我們回過頭來看看深汕合作區(qū)，從2011年到現(xiàn)在，已經(jīng)6年了，到現(xiàn)在才能說在機制和分工這部分頂層設計上有所理順。

在產(chǎn)業(yè)轉入方面，深汕合作區(qū)也是政府主導為主。如果參考市場化的產(chǎn)業(yè)轉移的數(shù)據(jù)，深圳企業(yè)自發(fā)遷移到東莞惠州的趨勢，要比深汕合作區(qū)更明顯。深圳總部、研發(fā)+東莞、惠州生產(chǎn)制造的模式已是深圳很多公司的常態(tài)。而去深汕合作區(qū)的企業(yè)，還沒有看到證據(jù)是企業(yè)的主動行為，感覺響應政府號召的色彩更濃。畢竟，市場化的產(chǎn)業(yè)轉移，要綜合考慮交通，經(jīng)營環(huán)境和產(chǎn)業(yè)上下游的配套的成本。

深汕合作區(qū)未來發(fā)展主要看一點就夠了。就是看深汕合作區(qū)的GDP歸誰，現(xiàn)在看顯然是歸深圳。那合作區(qū)的發(fā)展就有了保障。根本邏輯是看中國的官員競爭機制，GDP考核還起著最大作用。由于深圳地小，近年來深圳產(chǎn)業(yè)外溢嚴重，主要溢入東莞和惠州，溢出了就不是深圳的GDP了(領導急啊)，比如華為部分溢入東莞松山湖，就成為了東莞營收和稅收第一的企業(yè)，而這些跟深圳半毛錢關系也沒有。但如果溢入深圳合作區(qū)了呢？那就是深圳的了，這叫肥水不留外人田。這就是為什么深圳近來這么重視合作區(qū)的根本原因。而之前深汕合作區(qū)一直沒發(fā)展的原因就是說要深汕共管，說白了就是利沒分好，現(xiàn)在分好明確了，就可以專心干事業(yè)了。

感覺應該會是個財富增值的絕佳機會，主要原因有:1、有產(chǎn)業(yè)。深圳缺地，產(chǎn)業(yè)沒處去，現(xiàn)在比亞迪入駐，達產(chǎn)后GDP貢獻度上千億，陸續(xù)還有深圳高新企業(yè)入駐。2、交通發(fā)達。多條高鐵、高速連接深汕，小漠港開通。3、有土地。拆遷量小，開發(fā)成本低，不用像現(xiàn)在深圳各區(qū)舊改。4、教育資源豐富。深中、二高、南山外國語、百外，既有高中，也有九年一貫制學校。5、醫(yī)療資源豐富。北大深圳醫(yī)院入駐。6、不排外。本地人只有6萬，未來上百萬人口，大部分是外來的，和深圳類似。7、政府高效。深圳直接管理，GDP歸深圳，這條是決定性的。8、目前房價低。等大家都發(fā)現(xiàn)有價值了再去買，可能已不具投資價值了。9、規(guī)劃好。原有開發(fā)強度弱，從零開始，一張白紙好作畫。

我經(jīng)常到深汕合作區(qū)去，從2013年至今，見證了它的發(fā)展，我來回答一下這個問題。

我認為以前(2017年前)有投資價值，但從2017年后房價飆漲了1倍，有些房價接近萬元，這時候，我認為沒有投資價值了，個人看法。

1、概況交通合作深度。深汕合作區(qū)位于廣東汕尾市海豐縣西部，西、北部與惠州市惠東縣接壤，南臨紅海灣，處于廣惠高速、深汕高速、324國道廈深鐵路交匯點，廈深鐵路在鮜門設有車站，未來的廣汕高鐵在鮜門也設站?？梢哉f深圳汕合作區(qū)的區(qū)位非常好，交通便利。范圍包括海豐縣鵝埠、小漠、鲘門、赤石四鎮(zhèn)，總面積468平方公里，規(guī)劃控制面積約200平方公里，可建設用地145平方公里。合作區(qū)的年限為30年，從2011年至2040年止。目前深汕合作區(qū)的力度從2017年開始加大了，人事財政規(guī)劃等統(tǒng)一由深圳管理，之前是合作共管，深汕合作區(qū)也是民間說的“深圳第十三區(qū)”。

2、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟情況 ，發(fā)展先進制造業(yè)：騰訊云計算數(shù)據(jù)中心，華潤新一代數(shù)據(jù)中心，華潤海豐電廠，中安視安防設備，瑞和工業(yè)園，芯靈微電子，華陽機電，凌祺機電，凌陽國際珠寶城，大百匯生物科技園，科興生物，金科納米材料，康強管材，晟火運動數(shù)碼，海暉供港食品生產(chǎn)基地。

應該說深圳合作區(qū)是廣東三十年來，除開設特區(qū)、自由貿易區(qū)外的第三特色。目前來看，合作深度非常強，是廣東省的重點工程，類似于雄安新區(qū)。只是層次不同，一個是國家的，一個是省一級的。但深汕合作區(qū)還是非?？春玫模F(xiàn)在基礎設施建設如火如荼，改變非常大，前面的5年進度較小，沒啥起色，但從2016年開始，突飛猛進。因為是原廣東省胡書記親自包保汕尾，親自抓的工程。
目前深圳有意轉移產(chǎn)業(yè)過去，因為深汕合作區(qū)也是自己的孩子，稅收分成制，最終還是落到自己口袋，所以深圳也特別積極。

講了那么多，那房子值得投資嗎？我認為價格合適的話，還是可以投資的，價格高了，超過了一定價格(我認為目前的投資價格是均價8000元)，超過這個價就不值得了，8000元是跟目前的開發(fā)合作進度相匹配的，過幾年合作區(qū)成功了，繁榮了，可能不止這個價。

深汕合作區(qū)位于汕尾城區(qū)與惠州的中間。汕尾城區(qū)的房價是均價1萬元，惠州是1.2萬元。我認為深汕合作區(qū)的房價應該要低于這兩個地方才有投資價值，畢竟各方條件還不成熟。就算以后大量的產(chǎn)業(yè)轉移過去了，牽扯到的教育醫(yī)療等方面，也不是一天兩天就能跟上的。深汕合作區(qū)以后都有直達汕尾惠州深圳城區(qū)的高速鐵路，速度快，時間短，完全可以工作居住兩地分開。

深汕合作區(qū)未來升值空間較大，不過投資粵港澳大灣區(qū)的房子未來價值更大。深汕合作區(qū)只是深圳政府合并汕尾規(guī)劃的第一步，因為深圳投資1.4萬個億向東發(fā)展，等深圳東部和惠州完全發(fā)展起來了，后續(xù)發(fā)展才到汕尾這邊，暫時這周邊的均價差不多七千多，有閑錢的可以在附近投資，因為附近有富力、恒大等大地產(chǎn)拿的住宅用地，以后深汕合作區(qū)還有機場和高鐵站正在規(guī)劃建設中！不過錢不多的還是可以投資惠州大亞灣片區(qū)的房子，畢竟人家是粵港澳大灣區(qū)內的區(qū)域，先上車后買票是香港人血淋淋的教訓，先入手你就成功了一大半！別錯過任何一次機會！

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